持ち家について　2
2006年8月5日執筆

今後、日本の土地が値上がりする見込みはない
このことについて誰でも直感で分かると思いますがあえて書きます。人口が減ると、土地が余るのは当然です。
土地が余れば連動して、土地の値段は下がります。バブルの頃が異常で、実態がなかっただけです。
J-REIT(不動産投資信託証券)などで一部都心は値上がりするでしょうが、全体的には地価下落は間違いありません。
企業の土地に対する会計処理ついて書きます。会計処理と個人に何の関係があるねんというツッコまれそうですが・・・
上場企業には2006年度から減損会計が導入されました。詳細はこちらへ。
簡単に説明すると、著しく土地の時価が下落し、回復の見込みがない場合は損失計上するということです。
何でそんなことをするのかというと、損失の早期計上が目的です。土地を売却する際は損失計上するので、どうせなら早めにやっておこうという考え方です。専門用語で保守主義と言います。
そういった背景から、日本を代表する大手企業だけではなく、色んな会社が土地を売却したり、証券化し、固定資産を極力少なくしていっています。

なんか小難しいことを書きましたが、個人と大いに関係があります。
5000万円で買った一戸建ての家が4000万円になったらどうでしょう？1000万円の損失です。個人も企業も同じですね。
土地は資産と俗世間で言われていますが、値下がりする可能性が高い日本の土地が資産と言えるでしょうか？
資産どころか、負債になる可能性が高いです。団塊の世代が購入した頃は、土地の値段が上昇したのでそんなことを考える必要はありませんでした。（下落せんという錯覚の方が正しいかも・・・）

「分譲・持ち家・賃貸、どれが一番得？」と聞かれて「賃貸は払っても自分のものにならないので損」と言い切る人が非常に多いです。大多数の人がそう言うでしょう。そういう人に共通するのが「建て替え、修繕」を考慮してないこと。人間でもそうですが、年をとると病気になったり、体の衰えは誰でも感じます。家にするとどういうことかというと、住宅価値は下がります。資産価値が下がるということは、ローンで払った分が損になるのです。経済的合理性を考えると家賃はドブに捨てるようなものとは言い切れません。物事のほんの一面しか見ていないのです。料金が10万円台なら別に深く考えなくていいですが、住宅となると一生影響します。


ゼロ金利の終焉
ゼロ金利政策はまもなく終わります。すぐに金利は上昇しませんが、継続しないのは誰でも分かります。
ある大手銀行のページで試算をしました。
3000万円を固定金利、ボーナス返済なしで借りた場合の返済額（保証会社保証料や印紙代の諸費用込みの概算）
3.0%で30年間なら、毎月返済額は126,481円で総額約4633万円。
3.0%で20年間なら、毎月返済額は166,379円で総額約4073万円。
2.5%で30年間なら、毎月返済額は118,536円で総額約4348万円。
2.5%で20年間なら、毎月返済額は158,970円で総額約3896万円。
執筆現在なら固定金利にすると大抵3%前後になると思います。0.5でも長期間になると百万単位で変わります。
固定金利にせず変動にするとどうなるか？もう書かなくともお分かりでしょう。
それ以前に、ローンそのものが人生の最大の負債でリスクです。
30年も年間にこんなに払い続けるとしたらぞっとしますね。（繰上げ返済という方法もありますが）
終身雇用が崩壊した現在、倒産、転職、収入ダウンのリスクは常に念頭なしには生きていけません。

持ち家志向の方にお聞きしたいのですが、あなたの会社は転勤はありますか？
ないと即答できるのは公務員か、支店や拠点のない零細企業でしょう。
でもいつ会社が拡大し、拠点を増やすか分かりません。
どんな会社でもある話ですが、家を買うとなぜか転勤になります。長井秀和でなくとも、間違いないと思うでしょう。

転勤になったらどうなるか？単身赴任か家族と一緒に引っ越しますね。大事な持ち家は？
単身赴任なら家の管理はできますが、家族が一緒にとなると、家はどうなりますか？家を誰かに貸しますか？
せっかく手に入れたマイホームが他人に傷つけられるんですよ。
単身赴任だとしても、夫は住んでいない訳ですから、払った見返りは少ないですね。
転勤を拒否すると今後の昇進に影響するのは否定できないでしょう。


高齢者が借りれない時代の終焉
話は一気に変わりますが、あなたは健康ですか？
なんでそんなことを聞くかというと、いつ体が不自由になるか分かりません。
現在は健康で何も考えずに体が動いても、一度動かなくなると人生設計が大幅に狂います。
介護が必要なくらいに不自由にならなくとも、年をとると誰でも体は若い頃より動かなくなります。
するとどうなるか？家の中が危険になるのです。
家を買う年齢は遅くとも40代です。衰えは感じても、まだまだ元気です。でも数十年後には確実に衰えます。
2005年に日本の人口は減少になりました。
日本の人口減少は絶対にとめることは出来ません。（移民を毎年百万人単位で受けれいれれば話は別ですが）
高齢者が多くなる時代に、若者より裕福な高齢者を無視した住宅市場なんてありえません。
国が高齢者向け賃貸を促進する動きは既に始まっております。


持ち家に固執し、通勤地獄するのは本末転倒
持ち家に固執するあまり、駅から遠い家に住み、バス通勤。
朝は早く、夜は早く帰らんとバスはなくなります。家に電話したら、寝ていたり、酒を飲んでいると高額なタクシー帰り。
（男を前提に考えると）自分が我慢すれば、家族はみなマイホームで幸せでしょうか？
あなたの人生はそれでいいのですか？働いてる間は、家賃が1万円高くとも、徒歩圏内に住む方が断然有利だと思います。少しでも長く寝れますし、仕事帰りも楽に帰れます。
時間当たりの心の余裕なんて計算できませんが、何年も続く苦痛を味わうのと比較すれば、直感的にどちらがいいかは分かるはず。

家族もずっと一緒ではありません。子供がいてもいずれは自立します。自立できんニートなんかに育てなければ・・・
必要な空間も時間によって変わります。体が自由に動かなくなると、部屋は少なくていいのです。
温暖化の影響で豪雨が顕著になっております。
地盤が緩かったり、川の近くは氾濫しやすい時代になっております。
自宅が流されて、保険がおりたとしても元通りには戻りません。
賃貸なら、そんな場所は捨てて、とっとと移り住めばいいのです。

私の思い込みによる？正直な意見を書きました。
参考になったかどうかは分かりませんが、掲示板やブログで意見を残して頂ければありがたいです。

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